现在房贷利率那么低 为什么还要提前还贷

最近很多人会留言询问:如果要提前还完房贷的话,到底什么时间点是最合适的呢?或者说什么时间点最佳最划算?

网上的很多文章,说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场,抓住了人们“占便宜”的心里,因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。

但上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑,很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中,在中介、银行经理的忽悠之下,直接把99%的人弄得晕头转向。 专家的观点是,你买房子,无论是用公积金贷款还是用商业贷款,还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息,根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”,这完全是一个伪命题。

要很好很直观地理解这个观点,那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的,下面就详细展开整个论证过程,耐心看细细体会,这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚,没买房的以后也会清清楚楚。

首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。

下面用具体的例子来解释清楚这个问题,我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。

先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30*12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。

第一步:我们看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:

月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来,只要这个公积金贷款的年利率不变,维持在3.25%,那这个月利率也是不变的一个参数。

第二步:第一个月要还利息多少

假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元! 需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。

第三步:第二个月要还利息多少

那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。

所以第二个月的利息是:

997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步:以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。

如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 不想去罗列360个月每个月要还多少钱,直接算最后一个月。

由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:

2777.78*0.270833%=7.52元。

虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额,但为了朋友们方便阅读,取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图:

现在房贷利率那么低 为什么还要提前还贷

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