全国普通住宅投资回报率前十出炉 冠军城市出乎意料

和讯房产消息 日前,云房数据发布《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》(以下简称《报告》),报告中从投资回报率的角度,全面分析了全国各大城市的普通住宅静态回报率、普通住宅长期租赁回报率、转售回报率。

全国普通住宅投资回报率前十出炉 冠军城市出乎意料

2017年已接近尾声,回首这一年,楼市调控力度不断加码,一线城市和部分二线城市陆续推出没有最严只有更严的限购令,而另一边是,房地产市场在发生着变化,市场蛋糕在被抢夺后所剩无几,开发商、市场力量把目光瞄向了广阔的二、三、四线城市,但是不同于北上广深,二、三、四线城市数量众多,发展不一,经济圈也各有特色。

那么,二三四线城市的发展是如何?怎样的二三四线城市又更具发展潜力?一线城市的空间在哪里?房地产的走向究竟是怎样的?这些问题成为楼市亟需解决的问题。

一线城市静态回报率均低于2%

而这份来自云房数据的《报告》提出, 2017下半年,全国普通住宅的价格同比涨幅出现收窄态势,全国普通住宅同比上涨18%,与上半年相比涨幅收窄1个百分点。 会议再度强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,短期内,楼市调控政策不会出现宽松迹象,价格上涨动力不足,价格涨幅或将继续收窄。

全国普通住宅投资回报率前十出炉 冠军城市出乎意料

从大部分普通住宅的静态回报率来看,2017下半年各城市普通住宅静态回报率不等, 净租金资本化率的前三甲城市是银川(楼盘),西安(楼盘)、沈阳,此外,太原(楼盘)、大连(楼盘)、重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、无锡(楼盘)、佛山(楼盘)也位列前十名。

这是在一个在意料之中又在意料之外的结果,在房住不炒的大基调下,一线城市由于较高的价格水平,静态回报率均低于2%。中西部重点城市静态回报率表现优异,云房数据分析,银川由于年内租赁市场表现良好,价格涨幅出现小幅下滑局面,致上半年银川静态回报率上升1.1个百分点至4.5%。

长期租赁市场回报率以下行为主

而在大热的长期租赁方面,尽管租赁市场向好,政策、资本、企业均纷纷抢滩这方面新兴市场,但是长期租赁方面,以下行为主,仅北京(楼盘)、上海(楼盘)、天津(楼盘)回报率小幅高于上期。

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数据显示,短期内租金涨幅不及价格涨幅,过高的投资成本也致使长期租赁回报率呈现下行局面。2017下半年各城市普通住宅长期租赁回报率的排名中,前十名分别是重庆、郑州(楼盘)、太原、沈阳、西安、长沙、成都、武汉(楼盘)、大连、银川。

从数据中看,中西部城市重庆、郑州、太原、西安长期租赁回报率处于25城市较高水平,均高于5%,租赁市场表现优异。石家庄(楼盘)、天津、杭州(楼盘)、青岛(楼盘)、厦门(楼盘)均属于价格与租金偏离较大的城市,长租租赁回报率垫底。未来,租赁市场普遍看好,各城市的租赁回报率或将上行。

最适宜投资和最不适宜投资的城市

而在备受关注的转售回报率上,2017下半年,大部分城市的转售回报率上行,如沈阳、西安、无锡、重庆、长沙受城市发展良好影响,转售回报率上行明显;北京、上海、深圳(楼盘)转售回报率在上半年达到高位后,下半年出现小幅下滑的局面,分别下降3.4%、2.5%、1.5%。沈阳在2017下半年,频现地王,房价逆势上涨,转售回报率再现正值。 随着未来房价逐渐回归到理性水平,转售回报率或将下行。

全国普通住宅投资回报率前十出炉 冠军城市出乎意料

《报告》显示,各城市历史(2012—2017)普通住宅租赁后转售回报率前十名是厦门、北京、深圳、石家庄、福州(楼盘)、武汉、上海、广州(楼盘)、天津、郑州。

全国普通住宅投资回报率前十出炉 冠军城市出乎意料

而在云房预测的2017—2022的各城市普通住宅租赁后转售回报率中,深圳、太原、北京、上海占据前四名。

全国普通住宅投资回报率前十出炉 冠军城市出乎意料

在静态租赁方面, 2017年,一线城市价格在整体环境收紧的基调下,价格环比涨幅下降,同比涨幅收窄;然而,今年政府大力促进租赁市场平稳发展,租金表现平稳,因此,2017下半年,北上广深静态回报率均上行。

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此外,结合25城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率,对房地产投资方案进行评估,云房数据得出:十分适宜投资的城市为郑州,武汉,深圳; 适宜长期资产持有的城市为重庆; 适宜短期持有售出的城市为厦门、天津、石家庄、福州;而不适宜投资的城市为宁波(楼盘)。

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